個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、相続開始の直前において被相続⼈等が事業の用に供していた
宅地等又は居住の用に供していた宅地等のうち、限度面積までの部分については、
⼀定の割合が相続税の課税価格から減額されます。小規模宅地の特例です。
平成２２年には、事業（居住）非継続の場合の不適用措置の改正が行われましたが、平成２５年度の税制改正大綱では、
限度面積が拡大される改正案があがっています。今回は、限度面積拡大により課税価格に与える影響を考えます。

２５年度改正内容

被相続人が居住していた宅地等を⼀定の相続人が取得した場合には、２４０㎡までの部分につき８０％の課税価格の減額が可能でした。

▼改正前評価額
４０００万円の居住用土地（３５０㎡）
４０００万円－４０００万円×２４０㎡／３５０㎡×８０％ ≒ １８００万円（２２００万の評価引下げ）

２５年度改正（案）では、限度面積が３３０㎡（現行２４０㎡）まで拡充されます。

▼改正後評価額
４０００万円の居住用土地（３５０㎡）
４０００万円－４０００万円×３３０㎡／３５０㎡×８０％ ≒ ９８０万円（３０２０万の評価引下げ）改正後は、さらに、８２０万円の減額となります。

１物５価

日本の土地の価格は、５種類存在するといわれます。１物５価です。
[１] 時価（実勢価格）・・ 土地が実際に取引される価格です。
[２] 公示価格・・・・・ 国土交通省が毎年１月１日を基準日として評価します。
実勢価格の９０％程度といわれます。
[３] 基準地価・・・・・ 都道府県が毎年７月１日を基準日として評価します。
実勢価格の８０％程度といわれます。
[４] 路線価・・・・・・・国税庁が毎年１月１日を基準日として評価します。
公示価格の８０％程度といわれます。
[５] 固定資産税評価・・・市町村が３年毎の１月１日を基準日として評価します。
公示価格の７０％程度といわれます。

総括

地価の公示価額が、取引（実勢）価額の９０％とすれば、１億円で購入した１００坪の土地は、公示価額９０００万円となり、相続税評価額７２００万円となり、小規模宅地の評価減適用後は、最終的に１４４０万円で評価されます。
さらに、５０００万円の現金で建物を建築すれば、建物はおおよそ３０００万円で評価されることになり、土地と建物で１億円超の節税が可能となります。また、土地を賃借等すれば、借地権割合も控除することができます。不動産所有者にとってみれば、基礎控除額が縮小した分嬉しい改正（案）ですが、上記をみていくと過剰な優遇政策のような気もします。